Was sind die Versicherungsanforderungen für Immobilienmakler?
Die Tätigkeit als Immobilienmakler oder -vermittler birgt ein gewisses rechtliches Risiko in sich. Aus diesem Grund brauchen Immobilienmakler eine Versicherung. Erfahren Sie mehr über das Risikomanagement von Immobilienmaklern und wie viel Schutz Sie benötigen.
Haftungsrisiken bei Fehlverhalten von Maklern
Das größte Haftungsrisiko für die meisten Immobilienmakler und -vermittler sind Klagen unzufriedener Käufer oder Verkäufer wegen Fehlverhaltens. Sie können sich auf Dinge wie Betrug, falsche Angaben, Fahrlässigkeit, unterlassene Offenlegung und andere Verstöße gegen die gesetzlichen und treuhänderischen Pflichten des Maklers berufen. Selbst wenn Sie unschuldig sind, kann eine Klage wegen Fehlverhaltens Hunderttausende von Dollar kosten.
Wenn Sie ein Einzelunternehmer oder Partner in einer Partnerschaft sind, haften Sie persönlich für Klagen wegen Fehlverhaltens. Sie können die persönliche Haftung vermeiden, wenn Sie eine Aktiengesellschaft oder eine Gesellschaft mit beschränkter Haftung (LLC) gründen. Aber nicht so sehr, wie Sie vielleicht denken.
Keine Gesellschaft mit beschränkter Haftung schützt Sie vor persönlicher Haftung für Ihr eigenes Fehlverhalten oder anderes persönliches Fehlverhalten. Wenn Ihr Unternehmen nicht über genügend Vermögen verfügt, um ein gegen Sie ergangenes Urteil zu bezahlen, haften Sie mit Ihrem Privatvermögen. Wenn Sie wegen eines Fehlverhaltens verklagt werden, steht also immer Ihr Privatvermögen auf dem Spiel. Aus diesem Grund sollten Sie immer eine Versicherung für Fehler und Unterlassungen abschließen.
Szenario:
Janet, eine Immobilienmaklerin, gründet eine Gesellschaft, deren einzige Gesellschafterin sie ist. Sie vertritt einen Kunden beim Verkauf eines Hauses. Nach Abschluss des Verkaufs stellt der Käufer fest, dass schwere Baumängel verschwiegen wurden. Der Käufer verklagt Janet und ihren Kunden, den Verkäufer, wegen Betrugs.
Janet ist eine juristische Person, aber sie könnte persönlich (zusammen mit ihrem Unternehmen) für Schäden haftbar gemacht werden, die durch ihren angeblichen Betrug entstanden sind. Sowohl Janets persönliches Vermögen als auch das ihres Unternehmens sind in Gefahr.
In der Regel ist ein Immobilienmakler rechtlich für die Handlungen der Immobilienmakler verantwortlich. Eine LLC oder eine Aktiengesellschaft als Rechtspersönlichkeit kann dazu beitragen, die persönliche Haftung des Maklers zu begrenzen. Voraussetzung ist, dass der Makler nicht persönlich an dem mutmaßlichen Fehlverhalten beteiligt war.
In vielen Staaten müssen Immobilienmakler eine Versicherung gegen Kunstfehler abschließen, um diese Haftungsbeschränkung zu erhalten. Andere Staaten begrenzen die Höhe der Haftungsbeschränkung, die einem Makler eingeräumt werden kann.
Die Regeln sind von Staat zu Staat unterschiedlich. Sie sollten sich über Ihre eigenen informieren, um festzustellen, ob die Gründung einer Gesellschaft mit beschränkter Haftung sinnvoll ist, um Ihre persönliche Haftung für das Fehlverhalten anderer zu begrenzen.
Haftung für Fahrlässigkeit
Fehlverhalten ist nicht die einzige Art der Haftung, über die Sie sich Gedanken machen müssen. Andere Formen der Haftung sind:
Haftung vor Ort: Verantwortung für Verletzungen oder Schäden, die in Ihrem Büro oder anderen Geschäftsräumen entstehen.
Haftung für Rechtsverletzungen: Wenn jemand behauptet, Sie hätten gegen ein Patent, ein Urheberrecht, eine Marke oder ein Geschäftsgeheimnis verstoßen.
Haftung des Arbeitgebers: Haftung für Verletzungen oder Schäden, die ein Angestellter verursacht hat, während er oder sie für Sie gearbeitet hat.
Durch die Gründung einer Gesellschaft mit beschränkter Haftung zum Betrieb Ihres Immobilienunternehmens sind Sie von der persönlichen Haftung für Fahrlässigkeit anderer befreit. Durch die Gründung einer Gesellschaft mit beschränkter Haftung können Sie beispielsweise Ihr persönliches Vermögen vor Klagen von Personen schützen, die ohne Ihr Verschulden auf Ihrem Grundstück verletzt werden.
Denken Sie daran, dass Sie immer persönlich für Ihr eigenes fahrlässiges oder vorsätzliches Fehlverhalten haften. Das bedeutet, dass Sie im Rahmen einer Fahrlässigkeitstheorie für alle oben genannten Arten von Klagen persönlich haftbar gemacht werden können, auch wenn Sie eine Kapitalgesellschaft oder eine LLC haben.
Einige Beispiele sind:
Ein Angestellter verletzt versehentlich jemanden, während er eine Besorgung für Sie erledigt. Die verletzte Person verklagt Sie persönlich auf Schadenersatz und behauptet, Sie hätten den Mitarbeiter fahrlässig eingestellt, ausgebildet und/oder beaufsichtigt.
Ein Immobilienfotograf verklagt Sie und behauptet, Sie hätten gegen das Urheberrecht verstoßen, als Sie eines seiner Fotos auf Ihrer Website veröffentlichten. Auch wenn Sie eine Gesellschaft mit beschränkter Haftung (LLC) gegründet haben, können Sie für solche Ansprüche persönlich haftbar gemacht werden.
Die Person, die für Ihre Gehaltsabrechnung zuständig ist, versäumt es, die Einkommens- und Sozialversicherungssteuer für Ihre Mitarbeiter ordnungsgemäß einzubehalten und abzuführen. Sie können persönlich haftbar gemacht werden, auch wenn Sie nicht persönlich daran beteiligt waren.
In all diesen Fällen ist die Gründung einer Gesellschaft mit beschränkter Haftung nutzlos, um Sie vor persönlicher Haftung zu schützen.
Haftpflichtversicherung
Die Haftpflichtversicherung schützt Sie, wenn Sie für etwas verklagt werden, das Sie getan (oder unterlassen) haben und das eine andere Person verletzt oder Eigentum beschädigt hat. Sie zahlt die Anwaltskosten für die Verteidigung gegen eine Klage sowie alle Vergleiche oder Urteile gegen Sie bis zur Höhe der Versicherungssumme. Die Haftpflichtversicherung zahlt auch die Arztrechnungen einer verletzten Person. In unserer prozessfreudigen Gesellschaft ist eine solche Versicherung oft ein Muss.
Es gibt zwei verschiedene Arten von Haftpflichtversicherungen:
Allgemeine Haftpflichtversicherung
Berufshaftpflichtversicherung
Sie brauchen beide Arten von Versicherungsschutz.
Allgemeine Haftpflichtversicherung
Die allgemeine Haftpflichtversicherung deckt die Arten von Rechtsstreitigkeiten ab, mit denen jeder Unternehmer konfrontiert werden kann. Diese Art von Versicherung schützt Sie beispielsweise, wenn ein Kunde, der Ihr Büro besucht, auf dem frisch gewaschenen Fußboden ausrutscht und sich den Arm bricht oder wenn Sie bei einem Tag der offenen Tür eine Erbstückvase umstoßen und zerbrechen.
Wenn Sie bereits eine Hausrat- oder Wohngebäudeversicherung haben, sollten Sie nicht davon ausgehen, dass Sie für diese Art von Schäden abgesichert sind. Solche Policen decken normalerweise keine Verletzungen von Geschäftsbesuchern ab, es sei denn, Sie haben eine spezielle Zusatzversicherung abgeschlossen und bezahlen dafür.
Glücklicherweise ist die allgemeine Haftpflichtversicherung nicht sehr teuer. In der Regel können Sie sie für ein paar hundert Dollar pro Jahr abschließen. Sie können den Versicherungsschutz als Teil eines Versicherungspakets, wie z. B. einer Betriebshaftpflichtversicherung, oder durch den Abschluss einer separaten Haftpflichtversicherung, der so genannten “Commercial General Liability”-Versicherung (CGL), erwerben.
Berufshaftpflichtversicherung
Die allgemeine Haftpflichtversicherung deckt keine berufliche Fahrlässigkeit ab: Schadensersatzansprüche, die durch einen Fehler verursacht werden, den Sie gemacht haben, oder durch etwas, das Sie bei der Erbringung beruflicher Dienstleistungen unterlassen haben. Sie benötigen eine separate Berufshaftpflichtversicherung, auch bekannt als “Fehler und Auslassungen” oder E & O-Versicherung. In einigen Staaten ist diese Art von Versicherungsschutz für Immobilienmakler vorgeschrieben.